Kako čitati zemljišne knjige
Prije kupnje stana, kuće ili zemljišta jedan od najvažnijih koraka je provjera zemljišnih knjiga. Iz izvatka možete saznati tko je službeno upisan kao vlasnik nekretnine, što je točno upisano u zemljišne knjige, te postoje li tereti.
Zemljišnoknjižni izvadak sastoji se od tri glavna dijela: posjedovnice, vlastovnice i teretovnice. Evo što trebate provjeriti u svakom od njih.
1. Posjedovnica – A list
Posjedovnica sadrži osnovne podatke o nekretnini.
Ovdje možete pronaći podatke poput:
broja katastarske čestice
površine
opisa nekretnine
podataka o zgradi ili zemljištu.
Kod stana provjerite odgovaraju li podaci iz zemljišnih knjiga nekretnini koju razgledavate i informacijama navedenima u oglasu.
Ako, primjerice, prodavatelj navodi određenu kvadraturu, spremište, garažu ili parkirno mjesto, provjerite kako su ti dijelovi evidentirani u dokumentaciji.
[SLIKA 2 – Primjer A lista s označenim osnovnim podacima o nekretnini]
2. Vlastovnica – B list
Vlastovnica pokazuje tko je vlasnik nekretnine.
Ovo je jedan od najvažnijih dijelova izvatka prije kupnje.
Provjerite:
ime upisanog vlasnika
postoji li više suvlasnika
koliki su suvlasnički udjeli
odgovara li osoba koja prodaje nekretninu osobi upisanoj kao vlasnik.
Ako postoji više vlasnika, potrebno je provjeriti tko sve mora sudjelovati u prodaji.
Podaci u oglasu ili tvrdnja prodavatelja nisu zamjena za provjeru zemljišnih knjiga.
3. Teretovnica – C list
Teretovnica pokazuje postoje li prava trećih osoba ili drugi tereti povezani s nekretninom.
Ovdje možete pronaći, primjerice:
hipoteke
založna prava
služnosti
pravo stanovanja
zabrane otuđenja ili opterećenja
druge upisane terete.
Postojanje tereta ne znači automatski da nekretninu ne možete kupiti. Primjerice, hipoteka banke česta je kod nekretnina kupljenih putem kredita.
Međutim, prije kupnje morate jasno znati koji teret postoji i na koji će način biti riješen ili brisan.
[SLIKA 3 – Primjer C lista s označenom hipotekom ili drugim teretom]
Što su plombe?
Prilikom pregleda zemljišnih knjiga možete naići i na plombu.
Plomba označava da je zemljišnoknjižnom sudu podnesen prijedlog za određeni upis, ali postupak još nije dovršen.
To znači da bi se trenutačno stanje zemljišne knjige moglo promijeniti.
Ako na nekretnini postoji aktivna plomba, prije kupnje provjerite na što se odnosi i kakav bi utjecaj mogla imati na vlasništvo ili druge upise.
Kako provjeriti zemljišne knjige online?
Zemljišne knjige u Hrvatskoj moguće je pregledavati online putem službenog sustava Uređena zemlja.
Za pretragu će vam u pravilu trebati podaci poput:
katastarske općine
broja katastarske čestice ili
broja zemljišnoknjižnog uloška.
Ako kupujete stan, od prodavatelja ili agencije možete zatražiti zemljišnoknjižni izvadak i podatke potrebne za provjeru.
[SLIKA 4 – Screenshot službenog online sustava za pregled zemljišnih knjiga]
Što provjeriti prije kupnje?
Prije potpisivanja kupoprodajnog ugovora provjerite barem tri osnovne stvari:
1. Odgovara li nekretnina dokumentaciji?
Provjerite površinu, opis i pripadajuće dijelove nekretnine.
2. Je li prodavatelj upisan kao vlasnik?
Provjerite vlasnika i eventualne suvlasnike u B listu.
3. Postoje li tereti ili postupci u tijeku?
Pregledajte C list i provjerite postoje li plombe.
Ako pronađete podatke koje ne razumijete ili postoje složeniji tereti i vlasnički odnosi, prije kupnje preporučljivo je dokumentaciju provjeriti sa stručnom osobom.
Zaključak
Zemljišnoknjižni izvadak može na prvi pogled izgledati komplicirano, ali za početnu provjeru dovoljno je zapamtiti tri dijela:
A list – što je nekretnina
B list – tko je vlasnik
C list – postoje li tereti
Provjera zemljišnih knjiga trebala bi biti jedan od prvih koraka nakon što pronađete nekretninu koju ozbiljno razmišljate kupiti.
Na portalu Loko možete pronaći i usporediti nekretnine iz cijele Hrvatske, ali prije donošenja konačne odluke uvijek provjerite službenu dokumentaciju nekretnine.
Napomena: Ovaj članak služi kao opći informativni vodič i ne predstavlja pravni savjet. Kod složenijih vlasničkih odnosa, tereta ili drugih nejasnoća preporučljivo je zatražiti stručnu pravnu provjeru.