Kako izgleda budućnost hrvatskog tržišta nekretnina

Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, cijene stambenih objekata u prvom tromjesečju 2026. bile su 14,3% više nego u istom razdoblju prethodne godine. Istodobno je broj prodanih stambenih objekata bio 42,2% manji nego godinu ranije.

To pokazuje da budućnost tržišta vjerojatno neće biti jednostavno pitanje „hoće li cijene rasti ili padati“. Puno zanimljivije pitanje je kako će se tržište mijenjati i koje će nekretnine, lokacije i modeli stanovanja imati najveću potražnju.

Tržište s manje transakcija, ali i dalje visokim cijenama

Jedan od najvažnijih trendova koji bi mogao obilježiti sljedeće godine jest razdvajanje cijena i aktivnosti na tržištu.

Visoke cijene već danas ograničavaju dio potencijalnih kupaca. Istodobno, vlasnici kvalitetnih nekretnina nisu nužno pod pritiskom da ih prodaju. Rezultat može biti tržište s manjim brojem transakcija, ali relativno otpornim cijenama.

Podaci za 2026. već pokazuju takvu kombinaciju. U prvom tromjesečju cijene postojećih stambenih objekata bile su 16,1% više nego godinu ranije, dok je broj prodanih postojećih objekata pao 37,4%.

To ne znači da će cijene nužno nastaviti rasti istom brzinom. Naprotiv, kako nekretnine postaju manje dostupne, veća je mogućnost da će se tržište postupno prilagođavati kroz sporiji rast cijena, veći prostor za pregovaranje i duže vrijeme potrebno za prodaju.

Ponuda će biti jedan od ključnih odgovora

Jedno od najvećih pitanja za budućnost hrvatskog stanovanja jest koliko će novih nekretnina biti izgrađeno i gdje.

U prvih sedam mjeseci 2026. izdano je 6.055 građevinskih dozvola, što je 12,1% manje nego u istom razdoblju 2025. Prema izdanim dozvolama planirana je gradnja 10.439 novih stambenih jedinica.

Istodobno, troškovi gradnje ostaju važan faktor. Cijene novogradnje prodane u prvoj polovici 2026. bile su u prosjeku 8,9% više nego u istom razdoblju 2025., dok je prosječna cijena novog stana koji su prodavale tvrtke i druge pravne osobe iznosila 3.012 eura po četvornom metru.

Zbog toga povećanje ponude nije jednostavno pitanje izgradnje većeg broja stanova. Novi stanovi moraju biti dovoljno dostupni kupcima, a investitorima dovoljno isplativi za gradnju.

Upravo će odnos između troškova gradnje, cijene zemljišta, regulative, dostupnosti financiranja i kupovne moći biti jedan od ključnih faktora budućeg tržišta.

Hoće li se promijeniti način na koji živimo?

Budućnost tržišta neće oblikovati samo cijene. Mijenjat će se i potrebe ljudi.

Rad na daljinu već je promijenio način na koji dio kupaca razmišlja o lokaciji. Blizina centra više nije jedini kriterij. Dodatni prostor, balkon ili terasa, kvalitetna infrastruktura, zelenilo, parking i dobra povezanost s gradom mogu postati važniji nego prije.

To otvara prostor za razvoj nekih lokacija koje su ranije bile manje tražene.

Istodobno, demografske promjene mogu povećati potražnju za manjim, funkcionalnim stanovima, ali i za kvalitetnijim stanovanjem prilagođenim starijoj populaciji.

Drugim riječima, buduće tržište neće se sastojati samo od pitanja koliko kvadrat košta, nego i od pitanja što kupac za taj kvadrat dobiva.

Dugoročni najam mogao bi postati važniji

Jedna od tema koja će snažno utjecati na hrvatsko tržište jest odnos između kratkoročnog i dugoročnog najma.

Hrvatska je posljednjih godina razvila snažno tržište turističkog najma, posebno na Jadranu. No istodobno raste potreba za stanovima dostupnima ljudima koji u tim gradovima žive i rade tijekom cijele godine.

Nacionalni plan stambene politike do 2030. upravo među svojim ciljevima navodi povećanje ponude stambenih jedinica, aktiviranje praznih stanova i sigurniji dugoročni najam, uz mjere usmjerene i na ograničavanje kratkoročnog najma.

Ako se takve mjere budu provodile, tržište najma moglo bi se postupno mijenjati. Stan koji je danas prvenstveno zanimljiv kao turistički smještaj u budućnosti bi mogao dobiti novu vrijednost kao dio dugoročnog stambenog fonda.

Više pažnje na prazne stanove i postojeći stambeni fond

Budućnost tržišta neće ovisiti samo o novogradnji.

Prema Nacionalnom planu stambene politike, velik dio hrvatskog stambenog fonda ne koristi se za stanovanje. Država zato među ciljevima politike navodi aktiviranje praznih nekretnina i povećanje ponude stanova za priuštivo stanovanje.

To je važno jer Hrvatska ne mora nužno riješiti problem stanovanja samo gradnjom novih zgrada. Dio rješenja može biti i bolje korištenje postojećih stanova – kroz obnovu, prenamjenu i stavljanje praznih nekretnina na tržište.

To bi posebno moglo biti važno u gradovima u kojima je nova gradnja ograničena dostupnošću zemljišta.

Lokacija će i dalje biti važna – ali na drugačiji način

Teško je očekivati da će lokacija izgubiti svoju važnost. Međutim, kriterij „dobre lokacije“ mogao bi se mijenjati.

U Zagrebu će važnu ulogu i dalje imati dobra povezanost, sadržaji i infrastruktura. Na obali će potražnja biti povezana i s turizmom, ali i sa sve većim interesom za život tijekom cijele godine.

U manjim gradovima i prigradskim područjima važni bi mogli postati dostupnost većeg životnog prostora, povezanost s većim urbanim središtima i kvaliteta svakodnevnog života.

Zbog toga bi buduće tržište moglo biti još fragmentiranije nego danas. Umjesto jednog „hrvatskog tržišta nekretnina“, sve više ćemo govoriti o nizu lokalnih tržišta s vrlo različitim uvjetima.

Što će se događati s cijenama?

Najlakše je budućnost tržišta svesti na pitanje: hoće li cijene pasti?

No tržište je puno složenije od toga.

Na cijene će utjecati ponuda novih stanova, troškovi gradnje, kamatne stope, dohodak kućanstava, demografija, turizam, regulacija najma i dostupnost zemljišta.

Europska središnja banka upozorava da su tržišta stambenih nekretnina osjetljiva na promjene kamatnih stopa, gospodarsku aktivnost i troškove energije, dok istodobno u dijelu eurozone ponuda stanova ne prati potražnju dovoljno brzo.

Zato je realnije očekivati da će se različiti dijelovi hrvatskog tržišta kretati različitim tempom. Atraktivne nekretnine na traženim lokacijama mogu ostati vrlo skupe, dok bi nekretnine slabije lokacije, lošijeg stanja ili s manje poželjnim karakteristikama mogle imati veći pritisak na cijenu.

Tržište će postati informiranije

Još jedna promjena već je vidljiva: kupci danas imaju pristup većoj količini informacija nego prije.

Cijene, vrijeme provedeno na tržištu, broj sličnih nekretnina, lokacija, karakteristike zgrade i povijest promjena cijene sve su važniji elementi pri donošenju odluke.

Kako količina dostupnih podataka raste, tako će se mijenjati i očekivanja kupaca. Sve će biti teže opravdati visoku cijenu samo zato što je nekretnina „na dobroj lokaciji“. Kupci će sve više uspoređivati što za svoj novac dobivaju na različitim lokacijama i kod različitih vrsta nekretnina.

Budućnost neće biti ista za sve nekretnine

Hrvatsko tržište nekretnina vjerojatno ulazi u razdoblje u kojem će kvaliteta, lokacija i stvarna korisnost nekretnine biti važnije nego ikad.

Nakon godina snažnog rasta cijena, tržište će se morati prilagoditi činjenici da velik dio kupaca više ne može pratiti dosadašnji tempo rasta. Istodobno, ograničena ponuda na atraktivnim lokacijama, visoki troškovi gradnje i potražnja za kvalitetnim stanovanjem i dalje mogu podržavati visoke cijene.

Zato budućnost hrvatskog tržišta nekretnina vjerojatno neće donijeti jedan veliki trend koji će jednako zahvatiti cijelu zemlju. Umjesto toga, sve će više biti riječ o razlici između lokacija, vrsta nekretnina i potreba kupaca.

Jedno je sigurno: tržište će se mijenjati. Pitanje više nije samo koliko vrijedi kvadrat, nego kakav će život, lokaciju i kvalitetu stanovanja taj kvadrat moći ponuditi u godinama koje dolaze.

Pratite ponudu na portalu Loko

Na portalu Loko možete pratiti ponudu nekretnina na različitim lokacijama u Hrvatskoj i uspoređivati nekretnine prema cijeni, površini, lokaciji i drugim karakteristikama. Kako se tržište mijenja, usporedba dostupne ponude može pomoći da se bolje razumije što se na pojedinim lokacijama trenutno nudi.