Razlike između tražene i prodajne cijene nekretnine
Kada tražimo nekretninu prvo vidimo cijenu – onu koja je navedena u oglasu. To je tražena cijena, odnosno iznos koji prodavatelj očekuje za svoju nekretninu. No, ta cijena ne mora biti i cijena po kojoj će se nekretnina na kraju prodati.
Između početne cijene iz oglasa i konačne prodajne cijene može postojati razlika, ponekad vrlo mala, a ponekad dovoljno velika da značajno promijeni ukupnu vrijednost transakcije. Upravo zato razlikovanje tražene i prodajne cijene može dati bolju sliku o tome što se za neku nekretninu na tržištu doista može postići.
Tražena cijena je početna točka, a ne konačan rezultat
Cijenu navedenu u oglasu određuje prodavatelj, često u suradnji s agentom za nekretnine. Na nju utječu brojni čimbenici – lokacija, stanje nekretnine, površina, kat, orijentacija, pogled, parking, kvaliteta zgrade, ali i očekivanja samog vlasnika.
Zato dvije naizgled slične nekretnine mogu imati vrlo različite tražene cijene.
Tražena cijena također može biti postavljena s određenim prostorom za pregovore. Prodavatelj može očekivati da će potencijalni kupac ponuditi nešto manje, pa početni iznos iz oglasa nije nužno iznos koji smatra konačnim.
S druge strane, u situaciji kada je potražnja za određenom vrstom nekretnina velika, pregovarački prostor može biti vrlo mali.
Prodajna cijena pokazuje što je tržište stvarno prihvatilo
Za razliku od tražene cijene, prodajna odnosno kupoprodajna cijena predstavlja iznos koji je stvarno dogovoren između kupca i prodavatelja.
Upravo se na temelju takvih transakcija dobiva realnija slika tržišta. Primjerice, Državni zavod za statistiku za izračun indeksa cijena stambenih objekata koristi podatke o transakcijama koje dostavlja Porezna uprava.
To znači da prosječna tražena cijena iz oglasa i prosječna realizirana cijena ne mjere potpuno istu stvar.
Jedna pokazuje što prodavatelji traže, a druga što su kupci i prodavatelji na kraju dogovorili.
Zašto dolazi do razlike?
Razlika između dvije cijene može nastati iz više razloga.
Pregovaranje je jedan od najčešćih. Kupac može ponuditi niži iznos, a prodavatelj ga prihvatiti kako bi zaključio prodaju.
Stanje nekretnine također može imati važnu ulogu. Nekretnina koja na fotografijama izgleda vrlo atraktivno može zahtijevati značajna ulaganja nakon razgledavanja. Kada kupac uzme u obzir renoviranje, instalacije, stolariju ili druge troškove, njegova spremnost da plati početnu cijenu može se promijeniti.
Vrijeme provedeno na tržištu može također utjecati na pregovore. Ako se nekretnina dugo ne prodaje, prodavatelj može s vremenom biti spremniji prihvatiti nižu ponudu.
Tu su i specifične karakteristike nekretnine. Kat, lift, parking, terasa, orijentacija, pogled ili raspored prostorija mogu značajno utjecati na vrijednost, čak i kada dvije nekretnine imaju sličnu površinu i nalaze se u istom kvartu.
Tražena cijena nije nužno precjena
Važno je naglasiti da razlika između tražene i prodajne cijene sama po sebi ne znači da je početna cijena bila pogrešno postavljena.
Prodavatelj može krenuti s višom cijenom kako bi testirao interes tržišta. Ako postoji interes, ali kupci redovito nude manje, s vremenom može doći do pregovora ili promjene cijene.
S druge strane, neke se nekretnine prodaju vrlo blizu početno traženoj cijeni. Kod posebno atraktivnih nekretnina ili ograničene ponude moguće je i da se transakcija dogodi bez značajnog spuštanja cijene.
Zato nije dovoljno gledati samo razliku između dvije brojke. Važno je razumjeti kontekst transakcije.
Zašto je usporedba važna?
Ako želimo razumjeti tržište nekretnina, korisno je promatrati i jednu i drugu cijenu.
Tražene cijene mogu pokazati kakva su očekivanja prodavatelja i kakva je ponuda na tržištu. Podaci o realiziranim transakcijama daju dodatnu perspektivu – pokazuju po kojim su se cijenama nekretnine doista prodavale.
U Hrvatskoj se takvi podaci objavljuju kroz različite izvore. Ekonomski institut Zagreb i Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine objavljuju pregled tržišta nekretnina koji uključuje podatke o kupoprodajnim transakcijama i cijenama po četvornom metru. Burza nekretnina zasebno prati tražene i postignute cijene za rabljene stambene nekretnine na temelju svoje baze podataka.
To je posebno važno kada se uspoređuju cijene po kvadratnom metru. Prosječna cijena oglasa ne mora odgovarati prosječnoj cijeni realiziranih transakcija, a čak ni prosječne vrijednosti ne govore uvijek dovoljno o pojedinačnoj nekretnini.
Što nam razlika između cijena govori o tržištu?
Kada se tražene i prodajne cijene promatraju zajedno kroz određeno vrijeme, mogu dati zanimljiv uvid u stanje tržišta.
Ako su razlike relativno male, to može značiti da se očekivanja prodavatelja i kupaca dobro podudaraju. Veća razlika može ukazivati na veći prostor za pregovaranje ili na nesklad između očekivanja prodavatelja i onoga što su kupci spremni platiti.
Međutim, takve zaključke treba donositi oprezno. Tržište nekretnina nije homogeno. Cijene se mogu značajno razlikovati između gradova, kvartova, pa čak i između susjednih ulica.
Ista prosječna cijena po kvadratu također može skrivati vrlo različite nekretnine.
Tražena cijena govori što se očekuje, prodajna što se dogodilo
Najjednostavnije rečeno, tražena cijena je očekivanje, a prodajna cijena rezultat pregovora i tržišta.
Obje su važne, ali za različite svrhe. Tražene cijene pomažu razumjeti ponudu i očekivanja prodavatelja, dok realizirane cijene daju konkretniji uvid u vrijednost po kojoj su transakcije zaista zaključene.
Zato je kod praćenja tržišta korisno gledati dalje od cijene navedene u oglasu. Tek kada se tražene cijene usporede s realiziranim transakcijama, dobivamo potpuniju sliku o tome koliko se tržišna očekivanja podudaraju sa stvarnim rezultatima.
Na portalu Loko možete usporediti nekretnine prema lokaciji, cijeni, površini i drugim karakteristikama te lakše dobiti širu sliku ponude na tržištu. Uspoređujući slične nekretnine na istoj lokaciji, možete bolje razumjeti kako se tražene cijene razlikuju i što se za određeni budžet trenutno nudi na tržištu.