Stan u prizemlju ili na zadnjem katu – na što paziti pri kupnji

Kod kupnje stana kat je jedan od detalja koji se često uzima zdravo za gotovo. Stan na višem katu može imati više svjetla i bolji pogled, dok prizemlje može ponuditi jednostavan pristup i veću povezanost s vanjskim prostorom.

Ali između prizemlja i zadnjeg kata postoji više razlika nego što se na prvi pogled čini.

Prizemni stanovi mogu biti osjetljiviji na buku, manjak privatnosti i vlagu, dok kod stanova na zadnjem katu posebno treba obratiti pažnju na stanje krova, toplinsku zaštitu i temperaturu tijekom ljeta i zime. Istovremeno, kvaliteta konkretne zgrade može te razlike znatno ublažiti.

Zato pitanje nije samo „Je li bolje prizemlje ili zadnji kat?“, nego „Kako je baš ovaj stan pozicioniran unutar ove zgrade i što to znači za svakodnevni život?“

Prizemlje: jednostavan pristup, ali manje privatnosti

Jedna od najočitijih prednosti prizemlja je pristupačnost.

Nema stepenica, a u slučaju kvara lifta položaj stana ne mijenja mnogo svakodnevno korištenje. To može biti važno obiteljima s malom djecom, osobama smanjene pokretljivosti ili jednostavno onima kojima je važan lagan pristup stanu.

Prizemlje također može biti zanimljivo kada stan ima vlastiti vrt, terasu ili neposredan pristup zelenoj površini.

No upravo blizina vanjskog prostora može donijeti i neke nedostatke.

Prozori prizemnog stana često su bliže prolaznicima, ulazu u zgradu, parkiralištu ili zajedničkom dvorištu. To može značiti više buke i manje privatnosti, osobito ako je stan okrenut prema prometnoj ulici ili vrlo frekventnom zajedničkom prostoru.

Zato dva prizemna stana u istoj zgradi mogu imati potpuno različito iskustvo stanovanja.

Privatnost i sigurnost

Privatnost je jedna od karakteristika koju je teško procijeniti samo gledanjem fotografija u oglasu.

Kod prizemnog stana važno je vidjeti gdje se nalaze prozori i koliko su izloženi pogledima izvana. Stan čiji prozori gledaju prema mirnom unutarnjem dvorištu može imati potpuno drugačiji osjećaj privatnosti od stana čiji su prozori neposredno uz nogostup.

Slično vrijedi i za ulazna vrata, terasu i eventualni vrt.

Prizemlje nije automatski manje sigurno, ali je fizički dostupnije s vanjske strane zgrade. Zato položaj prozora, vrata, balkonskih vrata i način osiguranja stana mogu biti važniji nego sam kat.

To je jedan od razloga zašto je mikrolokacija stana unutar zgrade jednako važna kao i njegova adresa.

Vlaga je pitanje koje ne treba zanemariti

Kod prizemnih stanova posebnu pažnju treba posvetiti vlazi.

Blizina tla može povećati izloženost problemima s vlagom ako hidroizolacija, drenaža ili drugi elementi zaštite zgrade nisu u dobrom stanju. Posljedice mogu biti vidljive kao mrlje, plijesan, neugodan miris ili oštećenje zidova i podova.

Ali nije svako prizemlje problematično.

Dobro izvedena i održavana zgrada može imati potpuno suh i ugodan prizemni stan. S druge strane, problem s vlagom može se pojaviti i na drugim dijelovima zgrade.

Zato je važnije utvrditi stvarno stanje konkretnog stana i zgrade nego pretpostaviti da je svaki prizemni stan rizičan.

Zadnji kat: pogled i privatnost, ali krov postaje posebno važan

Stan na zadnjem katu često ima karakteristike koje kupci posebno cijene.

Viši položaj može značiti bolji pogled, više dnevnog svjetla, manje pogleda susjeda i veću privatnost. Ako zgrada nema neposredne susjedne objekte koji zaklanjaju pogled, razlika može biti značajna.

No zadnji kat ima jednu posebnost: iznad stana nalazi se krov.

To znači da stanje krova, ravnog krova ili krovne terase može imati izravan utjecaj na kvalitetu stanovanja.

Propuštanje vode može uzrokovati štetu na stropovima i zidovima, dok loša toplinska zaštita može pridonijeti većem zagrijavanju stana ljeti i gubitku topline zimi.

Prema hrvatskom Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada, krovna konstrukcija, pokrov i zajedničke terase spadaju među zajedničke dijelove zgrade. Zakon također predviđa održavanje i nužne popravke tih dijelova kroz sustav upravljanja i pričuve.

Zato kod zadnjeg kata nije dovoljno pogledati samo unutrašnjost stana.

Važno je znati u kakvom je stanju cijeli krov.

Ljeto i zima mogu otkriti razliku

Temperatura je još jedna važna razlika između položaja stana.

Prizemni stan može imati manje izravnog sunčevog zagrijavanja, ali može biti hladniji ako je iznad negrijanog prostora ili ako pod nije dobro izoliran.

Kod zadnjeg kata situacija može biti obrnuta. Ako je krov neposredno iznad stana i toplinska zaštita nije kvalitetna, stan se tijekom ljetnih mjeseci može više zagrijavati. Zimi, loša izolacija može povećati gubitke topline.

Zato energetski certifikat može biti koristan dio slike pri kupnji. Hrvatska pravila predviđaju da vlasnik mora imati energetski certifikat za zgradu ili njezin poseban dio kada je to propisano, a certifikat se mora pokazati potencijalnom kupcu.

Ipak, energetski razred nije jedini odgovor.

Orijentacija, količina staklenih površina, zasjenjenje, klima-uređaj, kvaliteta prozora i stanje ovojnice zgrade također utječu na stvarnu kvalitetu stanovanja.

Pogled može imati stvarnu vrijednost

Jedna od prednosti zadnjeg kata je pogled.

Pogled prema moru, zelenilu, gradskom pejzažu ili otvorenom prostoru može biti jedna od karakteristika zbog kojih kupci spremnije plaćaju više.

No pogled treba promatrati zajedno s mogućnošću da se s vremenom promijeni.

Ako ispred zgrade postoji neizgrađena parcela, današnji otvoreni pogled ne mora nužno ostati takav. Urbanistički planovi i buduća gradnja mogu promijeniti vizuru, količinu svjetla ili razinu privatnosti.

Zato je vrijednost pogleda povezana i s njegovom trajnosti.

Lift može promijeniti cijelu računicu

Kod zadnjeg kata pitanje lifta može biti presudno.

Stan na četvrtom, petom ili šestom katu bez lifta nekim kupcima neće predstavljati problem. Drugima će biti veliki nedostatak, osobito ako svakodnevno nose djecu, namirnice, bicikle ili druge stvari.

Ako zgrada ima lift, treba uzeti u obzir i njegovo stanje, održavanje i troškove.

Kod prizemlja je situacija obrnuta: lift možda uopće nije važan za svakodnevno korištenje stana.

To je dobar primjer zašto „koji je kat najbolji?“ nema univerzalnog odgovora.

Vrijednost pojedinog kata ovisi i o tome tko će stan koristiti.

Buka nije uvijek tamo gdje je očekujete

Buka je još jedan faktor koji može iznenaditi kupca.

Prizemlje može biti izloženo buci s ulice, ulaza, dvorišta ili parkirališta. Ali i viši kat može biti bučan ako se nalazi uz prometnu ulicu, tramvajsku prugu, ugostiteljski objekt ili drugi izvor buke.

Kod zadnjeg kata postoji i drugačija vrsta buke – tehnički uređaji na krovu, ventilacija, klimatizacija ili oprema susjednih prostora, ako postoje.

Zato je korisno nekretninu vidjeti u različitim dijelovima dana. Miran stan tijekom vikend-poslijepodneva može izgledati potpuno drugačije ujutro tijekom radnog dana.

Pričuva i stanje zgrade važniji su nego što se čini

Kod kupnje stana ne kupujete samo četiri zida.

Kupujete i suvlasnički udio u zgradi te sudjelujete u njezinu održavanju. To je posebno važno kod prizemlja i zadnjeg kata jer oba položaja mogu biti osjetljivija na stanje određenih dijelova zgrade.

Kod prizemlja treba obratiti pažnju na temelje, hidroizolaciju, podrum i vanjske zidove.

Kod zadnjeg kata posebno su važni krov, krovna izolacija i stanje zajedničkih terasa ili drugih elemenata iznad stana.

Važeći Zakon o upravljanju i održavanju zgrada definira zajedničke dijelove i uređaje zgrade te uređuje redovito i izvanredno održavanje, uključujući krovnu konstrukciju, pokrov, pročelje i ovojnicu zgrade.

Zato stanje pričuve i planirani radovi na zgradi mogu biti jednako važni kao i stanje samog stana.

Što je važnije – prizemlje ili zadnji kat?

Odgovor uvelike ovisi o načinu života.

Prizemlje može biti zanimljivo ako su vam važni jednostavan pristup, vrt ili terasa, neovisnost o liftu i lakši ulazak i izlazak iz stana. S druge strane, privatnost, buka, vlaga i sigurnost mogu zahtijevati dodatnu pažnju.

Zadnji kat može ponuditi više privatnosti, svjetla i bolji pogled, a često nema neposrednih susjeda iznad stana. No stanje krova, toplinska zaštita, temperatura i dostupnost lifta postaju važniji.

I jedno i drugo može biti odličan izbor – ali pod različitim uvjetima.

Najvažnija je konkretna zgrada, a ne samo broj kata

Kada uspoređujete dva stana, lako je usredotočiti se na kat i zanemariti sve ostalo.

No kvalitetno održavana zgrada s dobrim krovom može učiniti zadnji kat vrlo ugodnim. Dobro izvedena hidroizolacija i kvalitetno uređen okoliš mogu prizemni stan učiniti jednako privlačnim.

S druge strane, problemi koji proizlaze iz stanja zgrade mogu nadjačati prednosti bilo kojeg kata.

Zato pri kupnji treba gledati cijeli kontekst: lokaciju, orijentaciju, svjetlo, buku, stanje zgrade, krov ili temelje, pričuvu, lift, troškove održavanja i samu kvalitetu stana.

I, naravno, dokumentaciju. Hrvatska Vlada među dokumentima koje treba provjeriti pri kupnji nekretnine navodi zemljišnoknjižni izvadak, odgovarajući akt o gradnji, uporabnu dozvolu i energetski certifikat.

Na kraju, možda nije najvažnije kupujete li stan u prizemlju ili na zadnjem katu.

Važnije je kupujete li stan čije karakteristike odgovaraju vašem načinu života i čija zgrada može dugoročno pružiti kvalitetne uvjete stanovanja.

Na portalu Loko možete pretraživati nekretnine prema lokaciji, cijeni, površini i drugim karakteristikama te uspoređivati različite stanove – uključujući one u prizemlju i na višim katovima – prije nego što odlučite koji vam položaj najviše odgovara.