Vodič kroz poreze i troškove kupnje

Porez, troškovi javnog bilježnika, upis vlasništva, eventualna agencijska provizija i troškovi povezani sa stambenim kreditom mogu povećati ukupni iznos potreban za kupnju.

Zato je prije početka pretrage dobro napraviti budžet koji uključuje ne samo cijenu stana ili kuće nego i sve popratne troškove.

U ovom vodiču donosimo pregled najvažnijih poreza i troškova koje treba uzeti u obzir prilikom kupnje nekretnine u Hrvatskoj.

1. Porez na promet nekretnina

Kod kupnje nekretnine na koju se ne plaća PDV, kupac u pravilu plaća porez na promet nekretnina po stopi od 3%.

Porezna osnovica je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku njezina stjecanja.

Primjerice, ako tržišna vrijednost nekretnine iznosi 200.000 €, porez od 3% iznosio bi:

200.000 € × 3% = 6.000 €

Važno je znati da se porez ne mora nužno obračunati isključivo prema cijeni navedenoj u kupoprodajnom ugovoru. Osnovica je tržišna vrijednost nekretnine, pa Porezna uprava može utvrditi vrijednost različitu od ugovorene cijene ako procijeni da ona ne odgovara tržišnoj vrijednosti.

Više informacija o porezu na promet nekretnina dostupno je na službenim stranicama Porezne uprave.

2. Što ako kupujete novogradnju?

Kod kupnje novogradnje porezni tretman može biti drugačiji.

Ako kupujete nekretninu od investitora koji je obveznik PDV-a i na prodaju nekretnine obračunava se PDV, kupac za isto stjecanje ne plaća dodatno porez na promet nekretnina.

PDV je u pravilu već uključen u prodajnu cijenu koju plaćate investitoru.

Zato je kod kupnje novogradnje važno provjeriti:

• je li PDV uključen u oglašenu cijenu

• ulaze li garaža i parkirno mjesto u navedenu cijenu

• postoje li dodatni troškovi povezani s opremanjem ili završnim radovima.

3. Kupujete novogradnju? Provjerite dokumentaciju investitora

Ako kupujete stan u izgradnji, osim cijene i poreznog tretmana važno je provjeriti dokumentaciju projekta.

Prema informacijama na službenom portalu gov.hr, investitor vam mora dati na uvid izvršnu odnosno pravomoćnu građevinsku dozvolu ili drugi odgovarajući akt za građenje.

Preporučljivo je zatražiti i uvid u glavni projekt, koji je dio građevinske dozvole.

Tako možete detaljnije provjeriti što je projektom predviđeno i odgovara li nekretnina koju kupujete planiranoj izvedbi.

Zašto je važna uporabna dozvola?

Uz građevinsku dozvolu, jedan od ključnih dokumenata je uporabna dozvola.

Građevina ne može dobiti uporabnu dozvolu ako je izgrađena uz odstupanja od uvjeta gradnje propisanih građevinskom dozvolom ili drugim odgovarajućim aktom za građenje.

Ako kupujete već dovršenu novogradnju, provjerite postoji li uporabna dozvola. Ako kupujete stan koji je još u izgradnji, raspitajte se o postupku njezina izdavanja nakon završetka radova.

Provjerite i energetski certifikat

Investitor, odnosno vlasnik zgrade, dužan je prije izdavanja uporabne dozvole pribaviti energetski certifikat, osim ako je zakonom propisano drukčije.

Energetski certifikat prikazuje energetska svojstva zgrade i vrijedi 10 godina od dana izdavanja.

Prije kupnje novogradnje zato provjerite:

• građevinsku dozvolu ili drugi odgovarajući akt za građenje

• glavni projekt

• uporabnu dozvolu, ako je zgrada dovršena

• energetski certifikat.

Više informacija možete pronaći na službenom portalu gov.hr – Kupnja nekretnine.

4. Povrat poreza za kupnju prve stambene nekretnine

Kupci koji prvi put rješavaju svoje stambeno pitanje mogu, ako ispunjavaju propisane uvjete, ostvariti pravo na povrat poreza.

Mjera se odnosi na hrvatske državljane mlađe od 45 godina koji kupuju ili grade prvu nekretninu za vlastito stanovanje.

Kod kupnje nekretnine moguće je ostvariti:

• povrat plaćenog poreza na promet nekretnina

  , ili

• povrat do 50% plaćenog PDV-a

  ako je pri kupnji nekretnine plaćen PDV.

Mjera se primjenjuje na kupoprodajne ugovore sklopljene nakon 1. siječnja 2025. godine.

Među osnovnim uvjetima za kupnju stana ili kuće su:

• morate biti državljanin Republike Hrvatske

• morate biti mlađi od 45 godina u trenutku podnošenja zahtjeva

• ugovor o kupoprodaji mora biti sklopljen nakon 1. siječnja 2025.

• morate imati prijavljeno prebivalište na adresi nekretnine za koju tražite povrat i u njoj stvarno boraviti

• članovi uže obitelji koje navodite u zahtjevu također moraju ondje boraviti

• morate imati potvrdu o plaćenom porezu na promet nekretnina ili račun na kojem je iskazan PDV.

Postoje i dodatni uvjeti povezani s prethodnim vlasništvom nekretnine, površinom stana ili kuće te cijenom nekretnine.

Posebno je važno provjeriti ograničenje cijene: zahtjev može biti odbijen ako je cijena nekretnine po četvornom metru više od 50% iznad propisane prosječne cijene za odgovarajuće područje.

Prema podacima Ministarstva iz srpnja 2026., upravo je prekoračenje tog cjenovnog praga jedan od razloga zbog kojih se zahtjevi odbijaju.

Aktualne uvjete prije kupnje provjerite na službenim stranicama gov.hr i Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine.

5. Troškovi javnog bilježnika

Kod kupnje nekretnine obično ćete imati i troškove povezane s javnim bilježnikom.

Ovisno o dokumentaciji i načinu sklapanja posla, oni mogu uključivati:

• ovjeru potpisa na kupoprodajnom ugovoru

• solemnizaciju ugovora

• ovjeru drugih izjava i dokumenata

• izradu ili ovjeru potrebnih primjeraka dokumentacije.

Ako kupujete nekretninu putem stambenog kredita, mogu se pojaviti dodatni javnobilježnički troškovi povezani s dokumentacijom banke i zasnivanjem hipoteke.

Točan iznos ovisi o konkretnom postupku, vrijednosti posla i dokumentima koje je potrebno sastaviti ili ovjeriti, pa trošak provjerite kod javnog bilježnika prije sklapanja ugovora.

6. Upis vlasništva u zemljišne knjige

Nakon kupnje potrebno je provesti uknjižbu prava vlasništva.

Prije kupnje svakako provjerite zemljišnoknjižni izvadak. Prema službenim informacijama gov.hr, zemljišnoknjižni izvadak predstavlja dokaz o vlasništvu ili drugom pravu koje može biti predmet upisa u zemljišnu knjigu.

Provjerite:

• tko je upisan kao vlasnik

• postoje li suvlasnici

• postoje li hipoteke

• postoje li zabilježbe ili drugi tereti

• odgovara li opis nekretnine onome što kupujete.

Nakon kupnje potrebno je osigurati dokumentaciju koja omogućuje vaš upis kao novog vlasnika.

7. Troškovi agencije za nekretnine

Ako kupujete putem agencije za nekretnine, provjerite postoji li za vas obveza plaćanja posredničke naknade i pod kojim uvjetima.

Iznos i način obračuna ovise o ugovoru o posredovanju i uvjetima konkretne agencije.

Prije kupnje provjerite:

• plaća li kupac proviziju

• kako se provizija obračunava

• je li PDV uključen u navedeni iznos

• koje su usluge uključene

• kada naknada dospijeva na plaćanje.

Agencijsku naknadu treba uključiti u ukupni budžet prije donošenja odluke o kupnji.

8. Troškovi stambenog kredita

Ako nekretninu kupujete putem stambenog kredita, uz kupoprodajnu cijenu mogu nastati dodatni troškovi financiranja.

Ovisno o banci i uvjetima kredita, oni mogu uključivati:

• procjenu vrijednosti nekretnine

• javnobilježničke troškove

• troškove povezane sa zasnivanjem hipoteke

• osiguranje nekretnine

• druge troškove definirane uvjetima kredita.

Prilikom usporedbe ponuda banaka nemojte gledati samo nominalnu kamatnu stopu.

Obratite pozornost i na efektivnu kamatnu stopu (EKS) te ukupni iznos koji ćete banci platiti tijekom cijelog razdoblja otplate.

9. Troškovi pravne provjere

Kupnja nekretnine velika je financijska transakcija, pa se mnogi kupci odlučuju angažirati odvjetnika za provjeru dokumentacije i ugovora.

Pravna provjera može uključivati:

• provjeru vlasništva

• provjeru hipoteka, tereta i zabilježbi

• pregled kupoprodajnog ugovora

• provjeru dokumentacije nekretnine

• savjetovanje oko postupka kupnje.

To nije obvezan trošak kod svake transakcije, ali može biti posebno koristan kod složenijih vlasničkih odnosa ili dokumentacije.

10. Troškovi adaptacije i opremanja

Čak i kada je nekretnina useljiva, nakon kupnje često slijede dodatni troškovi.

To mogu biti:

• bojanje

• nova kuhinja

• renovacija kupaonice

• zamjena podova

• zamjena električnih ili vodovodnih instalacija

• namještaj

• rasvjeta

• klima uređaji

• kućanski aparati.

Kod starogradnje posebno je važno procijeniti ove troškove prije kupnje.

Stan od 180.000 € kojem je potrebno još 40.000 € za adaptaciju zapravo predstavlja ulaganje od najmanje 220.000 €, i to prije poreza i ostalih troškova kupnje.

11. Pričuva, režije i ostali troškovi nakon kupnje

Troškovi ne završavaju kada postanete vlasnik.

Ako kupujete stan, raspitajte se o:

• mjesečnoj pričuvi

• planiranim radovima na zgradi

• troškovima grijanja

• potrošnji električne energije

• vodi i drugim režijama

• osiguranju nekretnine.

Posebno provjerite postoje li planirana velika ulaganja u zgradu, poput obnove krova, fasade, instalacija ili dizala.

Nekretnina koja se na prvi pogled čini povoljnom može imati znatno veće dugoročne troškove ako je zgrada u lošem stanju.

Primjer ukupnog budžeta za kupnju

Pretpostavimo da kupujete rabljeni stan tržišne vrijednosti 200.000 € na koji se primjenjuje porez na promet nekretnina.

Osnovni izračun izgledao bi ovako:

• Kupoprodajna cijena: 200.000 €

• Porez na promet nekretnina (3%): 6.000 €

• Kupnja + porez: 206.000 €

• Javni bilježnik: ovisi o postupku

• Upis vlasništva: ovisi o postupku

• Agencijska naknada: ako je ugovorena

• Troškovi kredita: ako koristite kredit

• Adaptacija i opremanje: ovisi o nekretnini

Dakle, ako raspolažete ukupnim budžetom od 200.000 €, nije preporučljivo automatski tražiti nekretnine s kupoprodajnom cijenom do punih 200.000 €.

Dio budžeta potrebno je ostaviti za troškove koji dolaze uz samu kupnju.

Koliku financijsku rezervu planirati?

Ne postoji jedan postotak koji odgovara svakoj kupnji.

Troškovi se značajno razlikuju ovisno o tome:

• kupujete li novogradnju ili starogradnju

• plaća li se porez na promet nekretnina ili je u cijenu uključen PDV

• koristite li stambeni kredit

• plaćate li agencijsku naknadu

• zahtijeva li nekretnina adaptaciju

• imate li pravo na povrat poreza za prvu stambenu nekretninu.

Zato je prije početka ozbiljne potrage korisno napraviti vlastiti izračun.

U budžet uključite:

• maksimalnu kupoprodajnu cijenu

• porez

• troškove financiranja

• pravne i administrativne troškove

• agencijsku naknadu, ako postoji

• adaptaciju

• opremanje

• rezervu za nepredviđene troškove.

Tako ćete dobiti puno realniju sliku koliko si nekretnine zapravo možete priuštiti.

Zaključak

Kod kupnje nekretnine nije dovoljno gledati samo cijenu navedenu u oglasu.

Porez, javni bilježnik, troškovi kredita, eventualna agencijska naknada, adaptacija i budući troškovi održavanja zajedno određuju stvarni trošak kupnje.

Ako kupujete novogradnju, dodatno provjerite građevinsku dozvolu, glavni projekt, uporabnu dozvolu i energetski certifikat.

Posebno provjerite imate li pravo na povrat poreza za kupnju prve stambene nekretnine, jer kupcima koji ispunjavaju propisane uvjete ova mjera može značajno smanjiti konačni trošak.

Prije nego što krenete u potragu, definirajte svoj maksimalni ukupni budžet, a zatim od njega oduzmite očekivane dodatne troškove. Tek tada ćete imati realnu sliku cjenovnog raspona nekretnina koje si možete priuštiti.

Na portalu Loko možete usporediti nekretnine iz cijele Hrvatske prema cijeni, lokaciji, površini i drugim karakteristikama te lakše pronaći nekretninu koja odgovara vašem budžetu.

Napomena: Porezni propisi, uvjeti potpora, bankovne naknade i drugi troškovi mogu se mijenjati. Informacije u ovom vodiču odnose se na pravila dostupna u kolovozu 2026. Prije sklapanja kupoprodajnog ugovora provjerite aktualne uvjete kod Porezne uprave, APN-a, banke, javnog bilježnika ili drugog nadležnog tijela.